القاهرة
|
الجمعة 26 أبريل 2024 - 17 شوال 1445 هـ
عقارات
وسط توقعات بخروج المطورين غير الجادين
مطورون يستبعدون تكرار أزمة إفلاس «أرابتك» فى مصر
حمدى: إفتتاح العاصمة الادارية والعلمين فرصة للمطورين لتسويق المشروعات
أنيس: ارتفاع حجم المصروفات أحد الأسباب الرئيسة للتعثر
سليمان: الشركات الجديدة وعدم تنظيم سوق «الريسيل» يؤثر بالسلب على الطلب
استبعد خبراء عقاريون تكرار أزمة افلاس شركة ارابتك الاماراتية فى السوق المصرى، مطالبين بضرورة تنويع أشكال الاستثمار خلال الفترة المقبلة، لتلافى حدوث مشكلات مالية تلقى بظلالها على الشركات العاملة بالسوق العقارى.
وأعلنت شركة «أرابتك القابضة»، نهاية سبتمبر الماضى عدم استمرارية الشركة، وتفويض مجلس الإدارة بالتقدم بطلب للمحكمة لإعلان إفلاس الشركة وتصفيتها، وتعيين (إليكس وشركاه) و(ماثيو وايلد)، أو أى شخص أو طرف آخر يحدده مجلس الإدارة وفقاً لما يراه مناسباً كمصف، على أن يقوم مجلس الإدارة أو من يفوضه المجلس بالتقدم للمحكمة بطلب الإفلاس بإطلاع أصحاب المصلحة على آثار ذلك خلال فترة لا تتجاوز شهرين من تاريخ الاجتماع.
وشدد الخبراء على أن تجاوز أزمة أرابتك، يتطلب تكاتف الحكومة والقطاع الخاص لدعم الشركات العقارية فى مختلف الأنشطة، وعدم تكرار ذلك، موضحين أن السوق العقارى المصرى مازال يتمتع بعافيته، ولا تزال أمامه المزيد من الفرص الاستثمارية المختلفة.
وقال الدكتور حسين جمعة رئيس جمعية الحفاظ على الثروة العقارية، إن افلاس شركة ارابتك لم يكن مستبعدًا فى ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التى يمر بها العالم؛ خاصة أن جائحة كورونا كان لها تأثير سلبى على جميع المؤسسات والشركات العاملة فى السوق المصرى.
وأضاف أن شركة ارابتك واجهت عدة مشكلات قبل انتشار فيروس كورونا، منها فشل محاولات الشركة للاستثمار فى المشروعات الكبرى فى مصر، من خلال تحصيل مبالغ مالية قبل البدء فى التنفيذ، موضحًا أن مدينة دبى المقر الرئيسى للشركة أعلنت تراجع معدل النمو الاقتصادى بها، قبل تفشى ظاهرة كورونا.
وطالب جمعة بضرورة قيام الشركات العقارية باتخاذ الحذر، ومعالجة المشكلات المالية بشكل مدروس، وتطوير نظم الإدارة بما يتلائم مع المتغيرات المحيطة، مشدداً على أهمية تطبيق نظم الحوكمة والشفافية، ودراسة المشروعات المقرر تنفيذها، وعدم الدخول فى مشروعات لا تتناسب مع القدرات الفنية والمالية لها.
وشدد على حتمية تنويع المشروعات التى تقوم الشركات بتنفيذها، بحيث لا يقتصر نشاط أى شركة على نوع واحد من الإسكان، سواء الفاخر أو المتميز بالاضافة إلى المتوسط، فضلاً عن الاستثمار فى أكثر من نشاط اقتصادى بجانب العقارات كالاستثمارى الصناعى أو الزراعى أو السياحى أو الفندقى.
من جانبه قال آسر حمدى رئيس مجلس إدارة شركة الشرقيون للتنمية العمرانية، أن السوق سيشهد خلال العام المقبل تحقيق حجم مبيعات ايجابي؛ خاصة مع استمرار الطلب على العقار بجميع أنواعه، مع مروره بمرحلة فرز الشركات وخروج الشركات غير الجادة، التى لا تمتلك ملاءة مالية جيدة أو خبرات فنية سابقة.
وأضاف أن حجم المعروض من العقارات ارتفع خلال الفترة الأخيرة بشكل كبير يرضى العملاء؛ خاصة مع استمرار الطلب على جميع الشرائح؛ موضحاً أن تنوع المعروض يعتبر ظاهرة صحية للغاية تجعل السوق مفتوح أمام العملاء للاختيار.
وتوقع حمدى، خروج بعض شركات التسويق العقارى خلال الفترة المقبلة، على الرغم من دورها الايجابى فى السوق واعتماد المطورين عليها، مشيراً إلى أن الشركات التى ستنهى أعمالها هى الشركات غير الجادة، والتى تعمل على تسويق المشروعات بشكل غير مدروس، على أن يكون البقاء للشركات التى تسوق مشروعات حصرية، بالاضافة الى ان الأسعار خلال العام الجديد سترتفع بنسبة تساعدها على الوصول إلى السعر العادل للعقارات.
وقال الدكتور أحمد أنيس رئيس الجمعية المصرية للتقييم العقارى سابقاً، إن شركات التطوير العقارى التى تتعرض للتعثر، تدخل فى مشروعات مرتفعة المخاطرة تتضمن ارتفاع تكلفة الإنفاق على المشروع عن العائد المتوقع، موضحا أنها تتم بطريقتين إحداهما بطريقة غير مقصودة والثانى من خلال عوامل متعددة بطريقة متعمدة.
واعتبر ان الإنفاق على المشروعات بدون دراسة كافية، كشراء الأراضى بسعر أعلى من قيمتها، او من خلال رفع عمولات التسويق، يؤثر بالسلب على المشروع، مدللًا على ذلك بإفلاس احد البنوك الأمريكية عام 1986 نتيجة للسياسات المالية الخاطئة والإسراف فى المصروفات دون دراسة، بالاضافة إلى أن معظم الشركات تقترض من البنوك للبدء فى تنفيذ المشروعات، ويؤدى عدم قدرة الشركات على سداد التزاماتها المالية للبنوك، إلى فشلها فى تسويق المشروعات التى تنفذها.
وأشار إلى أن السوق المصرى تطور بشكل ذكى خلال الفترة الاخيرة بعد توقف المطورين عن بناء وحدات سكنية، قبل بيعها بأموالهم الخاصة او بالاقتراض من البنوك، مشيرًا إلى أن تطور السوق خلال الفترة الاخيرة واتجاه الاستثمار الى القطاع العقارى أدى إلى توازن صناعة التطوير العقارى وتقليل مخاطرها على الشركات، من خلال وجود تدفقات نقدية ثابتة على مدار عمر المشروع.
ونصح أنيس الشركات العقارية بتخفيض المصروفات غير الأساسية وعدم الإسراف فيها بحيث لا تتجاوز المصروفات الأصلية قيمة الأرض والمبانى والتسويق، مشدداً على أهمية الوصول الى التسعير العادل لسعر الوحدة من اجل تغطية تكاليف سعر الأرض والإنشاءات والأرباح المقررة، حتى تستطيع الشركات الاستمرار فى السوق.
وقال الدكتور حسن سليمان رئيس مجلس الإدارة، والعضو المنتدب لشركة مصر كابيتال لتقييم المشروعات وإدارة الأصول، إن السبب الرئيسى وراء إفلاس الشركات العقارية هى السياسات الخاطئة التى تتبعها، موضحا أن الشركات لا تتأكد من قدرة العميل المستهدف على سداد ما عليه من التزامات مالية تجاهها، وهو ما يظهر فى التأخيرات المستمرة فى سداد الأقساط.
وأشار إلى أن تعثر الشركات العقارية يعود الى زيادة عدد الشركات الجديدة وغير الجادة خلال السنوات القليلة الماضية، بالإضافة إلى عدم تنظيم سوق الريسيل أو إعادة البيع، لافتًا إلى أنه أدى الى تراجع تحصيلات الشركات العقارية التى أصبحت لا تتجاوز 25% من مستحقاتها لدى العملاء، مما يتسبب فى فقد الشركات قدرتها على سداد مستحقات البنوك وشركات المقاولات.
وطالب البنوك بعدم إصدار شيكات للأفراد، إلا إذا كان لديه رصيد مالى كبير حتى إذا أقدم صاحب دفتر الشيكات على شراء أى منتج يكون قادرا على السداد، بالإضافة الى قيام الشركات بعمل استعلام ائتمانى عن العملاء قبل البدء فى إجراءات بيع وحداتها.
وتوقع سليمان تعثر بعض شركات التطوير العقارى خلال الفترة المقبلة، بالتزامن مع ارتفاع حجم الوحدات المعروضة فى السوق، مع عدم دراسة تطورات السوق بشكل جيد، بالاضافة الى عدم التجانس بين المشروعات المنفذة والمشروعات المعروضة فى السوق.
